一、商業(yè)定位內(nèi)容與定位依據(jù)

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目定位內(nèi)容

1、商業(yè)地產(chǎn)項目的定性定量分析（定性決定功能）

2、產(chǎn)品定位（需要做開發(fā)模式定位，確定租售比例）

3、建筑設(shè)計定位

4、經(jīng)營主題定位（列舉一些主題商業(yè)案例，如主題購物中心、購物公園、旅游地產(chǎn)等）

   上海城開案例、上海大悅城案例

5、消費(fèi)客群定位

6、經(jīng)營檔次定位

7、功能分區(qū)定位

8、業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目定位的依據(jù)

（1）城市等級

（2）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

（3）城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢

（4）城市商業(yè)消費(fèi)水平

（5）城市人口規(guī)模

（6）項目交通條件

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的價值判斷內(nèi)容

（1）商業(yè)項目區(qū)位價值

（2）商業(yè)項目交通價值

（3）商業(yè)項目商業(yè)價值

（4）商業(yè)項目資源價值

（四）商業(yè)地產(chǎn)項目定位方法

 

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與經(jīng)營管理的營運(yùn)概念

1、商業(yè)地產(chǎn)項目的營運(yùn)概念（經(jīng)營形式）

2、經(jīng)營商家的關(guān)注點(diǎn)（影響招商的因素）

3、商業(yè)地產(chǎn)項目的二次裝修（商家對物業(yè)的功能配置要求）

三、商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與經(jīng)營管理的營運(yùn)內(nèi)容

（一）商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大服務(wù)管理職能

1、返租/招商管理

2、租賃/入駐審核管理

3、市場營銷管理

4、商業(yè)服務(wù)管理

5、行政事務(wù)管理

6、物業(yè)管理

（二）商業(yè)經(jīng)營管理公司的營運(yùn)管理內(nèi)容

（三）招商管理的階段與步驟

1、招商與經(jīng)營管理的階段

第一階段：項目招商經(jīng)營管理前的組織準(zhǔn)備階段

招商推廣的方案與策略：成都財富廣場案例

第二階段：項目的招商實(shí)施或招商代理管理階段

A.     招商實(shí)施與商戶的洽談內(nèi)容與政策條件準(zhǔn)備

B.      商業(yè)經(jīng)營管理公司的招商工作流程表

l 對內(nèi)準(zhǔn)備工作部分

l 對外實(shí)施部分

C.      主力招商的洽談與招商政策的調(diào)整

第三階段：商家進(jìn)入及開業(yè)營銷階段

A.     制定經(jīng)營商家入駐流程

B.      制定經(jīng)營商家進(jìn)場操作規(guī)則

C.      制定招商租賃有關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)

2、招商與經(jīng)營管理的步驟

第一步驟：招商工作的前期調(diào)研準(zhǔn)備階段

l項目區(qū)域市場研析（招商時機(jī)、競爭發(fā)展生存性研析）

l做主力店及次主力店招商的可行性研究

l與主力商家及次主力商家的初步接洽

第二步驟：招商方案的設(shè)計策劃階段

l確定項目的招商模式、原則、目標(biāo)、周期

l制定項目招商的營銷策略（招商控制方案）

l制定項目的招商資金預(yù)算與組織工作落實(shí)

第三步驟：招商實(shí)施籌備階段

l招商處籌建（招商道具準(zhǔn)備）

l制定項目的招商制度及工作流程

l主力商家接洽

l籌備招商說明會/招商活動

第四步驟：招商實(shí)施階段

l招商實(shí)施前的確認(rèn)事宜

l招商實(shí)施期（四期的各自策略執(zhí)行）

四、商業(yè)經(jīng)營管理公司的招商實(shí)施內(nèi)容

1、招商實(shí)施的準(zhǔn)備工作

l 招商優(yōu)惠政策內(nèi)容

2、招商實(shí)施的洽談與簽約

l 商業(yè)經(jīng)營管理公司關(guān)于出租、委托招商洽談流程表

3、招商實(shí)施的入駐裝修（開店裝修）

l 商業(yè)經(jīng)營管理公司關(guān)于經(jīng)營商家辦理入駐手續(xù)的流程圖

案例解說：